von Gagern Immobilien GmbH

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Der Immobilientipp

+ Versteuerung von Gewinnen aus Immobilienverkäufen

Ab dem Jahr 2009 wird im Rahmen der Abgeltungssteuer eine generelle Veräußerungsgewinnbesteuerung für Kapitalanlageprodukte eingeführt. Hat diese Regelung auch Auswirkungen auf Veräußerungsgewinne aus Immobilienverkäufen? Grundsätzlich ausgenommen sind zunächst selbst genutzte Immobilien. Handelt es sich um privat vermietete Immobilien, so galt bereits bisher eine Steuerpflicht, soweit die Immobilie innerhalb der "Spekulationsfrist" von zehn Jahren veräußert wurde. Dabei bleibt es auch zukünftig, und zwar trotz der auf politischer Seite vielfach diskutierten generellen Veräußerungsgewinn-Besteuerung.

Fazit: Nichts Neues; es bleibt bei der bisherigen Regelung.

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+ Solaranlagen: Sonnenkraft die Einnahmen verschafft?

Photovoltaikanlagen setzen die Energie des Sonnenlichtes in elektrische Energie um, und zwar mit Hilfe der Solarzellen, den Herzstücken eines jeden Photovoltaikmoduls. Das umweltfreundliche Prinzip kann den eigenen Bedarf an elektrischer Energie decken und sogar einen Energieüberschuss produzieren, der gegen eine Vergütung in das Stromnetz einzuspeisen wäre. Der Gesetzgeber hat diese Vergütung im "Erneuerbare-Energie-Gesetz" festgeschrieben und für zwanzig Jahre zugesichert. Ob man sich dadurch eine sichere Zusatzeinnahme verschaffen kann, hängt von verschiedenen Faktoren ab. So ist z.B. zu beachten, wie hoch die Energieausbeute der Anlage ist, und welche Investitions- und Wartungskosten unter Beachtung möglicher Fördermittel anfallen. Bei positivem Ausgang einer Abwägung aller Gesichtspunkte ist es möglich, einen Beitrag zum Klimaschutz zu erbringen und sich gleichzeitig eine dauerhafte Einnahme zu verschaffen. Für die Abwägung ist eine qualifizierte Beratung unabdingbar.

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+ Neuigkeiten zur Mietkaution

Neigt sich ein Mietverhältnis dem Ende zu, so beginnen zwischen Vermieter und Mieter immer häufiger Auseinandersetzungen um Schönheitsreparaturen, Beschädigungen, Nebenkosten(end)abrechnungen oder noch ausstehende Mieten. Eine große Bedeutung kommt sodann der Mietkaution zu. Wurde die Kaution in bar gegeben, so beginnt der Streit um eine aus Sicht des Vermieters oft zu schnelle Auszahlung. Bankbürgschaften, die eine bare Kaution ersetzen sollen, entsprechen in vielen Fällen nicht dem Sicherheitsbedürfnis des Vermieters.

Nunmehr gibt es die Möglichkeit, das Kautionskonto durch eine Kautionsversicherung zu ersetzen. Der Kautionsversicherer zahlt auf erste Anforderung des Vermieters. Für den Vermieter ist die Kautionsversicherung kostenfrei, und sie erspart ihm Verwaltungsarbeit. Der Mieter profitiert von dem erhaltenen finanziellen Spielraum. Gerne informieren wir Sie persönlich. Sprechen Sie uns an.

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+ Immobilienfinanzierung: Das Sondertilgungsrecht

Aus der Vielzahl von Voraussetzungen für das geeignete Finanzierungsmodell soll an dieser Stelle auf die Bedeutung der Darlehenstilgung für ein finanziertes Eigenheim eingegangen werden. Derzeit sind die Zinsen noch immer auf einem sehr niedrigen Niveau. Das kann nach Ablauf der Zinsbindungszeit aber ganz anders sein. Eine erhebliche Mehrbelastung durch die Finanzierung droht, wenn der Kapitalstand nicht durch Tilgung deutlich reduziert ist. Die von den Banken üblicherweise vereinbarte Tilgung von 1% führt zu keiner nennenswerten Rückzahlung des ausstehenden Kapitals. Höhere Tilgungsraten sind wünschenswert, aber mit deutlichem regelmäßigen Mehraufwand verbunden. Helfen kann die Vereinbarung eines Sondertilgungsrechtes, das nach Belieben und finanzieller Möglichkeit - oftmals einmal jährlich - zur nachhaltigen Rückführung des Darlehens einsetzbar ist.

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+ Das Erbbaurecht

Das Erbbaurecht ist ein Instrument, um die Grundstückskosten bei einem Hausbau oder Hauskauf einzusparen und dennoch das Areal langfristig nutzen zu können. Für die Einräumung dieses Rechtes wird dem Eigentümer eine regelmäßige Erbpacht bezahlt. Die Erbpacht ist im Regelfall günstiger als die Finanzierungskosten für den Kauf des Grundstückes - in der heutigen Zeit historisch günstigen Zinsen ist hierzu aber eine genaue Prüfung anzuraten. Die Laufzeit der Erbbauverträge beträgt in den meisten Fällen 99 Jahre. Bei dem Kauf einer gebrauchten Erbbau-Immobilie treten die Erwerber in den laufenden Vertrag ein. Ist die Restlaufzeit geringer als 50 Jahre, so kann es bei der Finanzierung des Erwerbes durch die Bank Probleme geben. Läuft der Erbpachtvertrag ab, so fällt das Grundstück mit dem darauf errichteten Gebäude wieder dem Eigentümer "anheim". Dieser Heimfall greift in der Regel aber nur mit einer Verpflichtung des Eigentümers zur Entschädigung des Erbbauberechtigten. Erwägen Sie ein Erbbaurecht zu nutzen, so empfehlen wir dringend eine kompetente Beratung zu der komplizierten Materie.

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+ Der Weg zum günstigen Haus

Zukünftige Immobilieneigentümer beschäftigen sich verstärkt mit der Frage, wie man kostengünstig und ohne Qualitätseinbußen zu den eigenen vier Wänden kommen kann. Eine Umfrage von TNS Infratest für die Jahre 2004 bis 2007, die von den Landesbausparkassen (LBS) in Auftrag gegeben wurde, hat Sparpotenziale beim Hausbau ermittelt, die nach unserer Meinung auch auf die Suche nach einer gebrauchte Immobilie übertragen werden können. Es ergibt sich nachfolgende Rangordnung (je größer der genannte Prozentsatz, desto größer ist das Sparpotenzial):

Eigenleistung (59%), kein Keller (39%), kleine Grundstücksgröße (29%), einfacher Grundriss (23%), Carport statt Garage (23%), preisgünstige Grundstückslage (21%), Reihenhaus statt frei stehendes Haus (16%), günstiges Baumaterial (14%), kleine Wohnfläche (6%), und Erbbaurecht statt Kaufgrundstück (6%).

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+ Grunderwerbsteuer für Solaranlagen

Grunderwerbsteuer fällt beim Hauskauf - wie der Name besagt - auf den Preis für das Grundstück an. Das Haus ist mit dem Grundstück fest verbunden und bildet zusammen mit dem Grundstück die Immobilie für die insgesamt Grunderwerbsteuer zu zahlen ist. Erwirbt man mit der Immobilie auch bewegliche Bestandteile, wie z.B. Möbel, so entfällt darauf keine Grunderwerbsteuer. Was gilt nun für eine Solaranlage?

Solaranlagen werden meist zur Ergänzung der Wärmeversorgung eingesetzt. Sie sind vergleichbar mit Heizungsanlagen. Diese sind Gebäudebestandteil und gehören daher zur Immobilie Der auf die Solaranlage entfallende Kaufpreisanteil unterliegt somit der Bemessungsgrundlage zur Grunderwerbsteuer! Für die im Kaufpreis enthaltene Solaranlage muss also Grunderwerbsteuer gezahlt werden.

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+ Der Balkon: Entspannung für den Bewohner und bessere Miete für den Vermieter

Der Balkon ist heute ein entscheidendes Merkmal für eine interessante Immobilie, gleichgültig ob ein Wohnungskauf oder eine Wohnungsmiete ansteht. Eine überwältigende Mehrheit von 83,7% der Deutschen nutzt den Balkon während der Sommermonate aktiv als Freiluftzimmer. Dies hat eine Umfrage eines führenden Immobilienportals ergeben, an der über 900 Personen teilgenommen haben. Ganz überwiegend nutzen die Befragten den Balkon zum Sonnenbaden, aber auch zum Feiern und Gärtnern mit Mini-Anbauflächen für Kräuter und Gemüse. Wichtig für Vermieter: Eine Preisabfrage ergab, dass die Wohnung mit Balkon oder Dachterrasse bis zu 21% mehr Miete bringt als eine Wohnung ohne Austritt ins Freie.

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+ Die Lage entscheidet über die Werthaltigkeit der Immobilie

Im Rhein-Main-Gebiet befinden wir uns neben dem Münchener Umland in einem der wirtschaftsstärksten Gebiete Deutschlands. Aber nicht nur diese Wirtschaftskraft, sondern auch die hervorragende Infrastruktur sowie der hohe Freizeitwert sprechen für unsere Region.

Nach einer Umfrage durch das Hamburger Forschungsinstitut Analyse & Konzepte im Auftrag des Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen haben sich die Befragten ganz überwiegend dafür ausgesprochen, eher auf die Wohnfläche oder die gute Ausstattung zu verzichten, als auf die gute Wohnlage.

Für uns in Mörfelden-Walldorf bedeutet dies, dass der Lagevorteil, verbunden mit der aus der Umfrage bestätigten allgemeinen Auffassung zur Wichtigkeit der guten Wohnlage, trotz der natürlich auch hier wahrnehmbaren Wirtschaftskrise, eine gute Werthaltigkeit der Immobilien angenommen werden kann.

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+ Kaufpreise von Gebrauchtimmobilien lassen Raum für Modernisierung

Gebrauchtimmobilien bieten im Vergleich zum Neubaukauf nach Angaben von "LBS-Research" einen durchschnittlichen Preisvorteil von etwa einem Drittel. Dieser Preisvorteil wird gerne zur Aufwertung des gebrauchten Wohneigentums genutzt. Dabei reicht das Spektrum der oft kombinierten Modernisierungsmaßnahmen über Instandsetzungen über Ausbauten und Erweiterungen bis zu den besonders beliebten Maßnahmen zur Verbesserung der Energiebilanz. Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie ist also in vielen Fällen nicht allein wichtig, einen fairen Kaufpreis zu erzielen; auch über den Umfang und die Kosten der Modernisierung sollte vor der Kaufentscheidung Klarheit bestehen. Deshalb arbeiten wir mit einem Netzwerk von Spezialisten zusammen, die hierzu umfangreich Beratung erteilen.

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+ Was ist mein Einfamilienhaus wert?

Beschäftigen Sie sich mit der Frage, Ihr Einfamilienhaus zu verkaufen? Einer der wichtigsten Faktoren bei solchen Überlegungen ist der Wert Ihrer Immobilie. Nur wenn Sie den Marktwert realistisch einschätzen, haben Sie weitgehende Planungssicherheit für Ihre zukünftigen Vorhaben.

Der Wert eines Einfamilienhauses richtet sich nach der Addition von Bodenwert und dem Wert der Bausubstanz nebst Baunebenkosten und Außenanlagen unter Berücksichtigung der Marktgegebenheiten. Zum Bodenwert geben die öffentlichen Bodenrichtwerte eine wichtige Orientierungshilfe. Standardisierte Werte zur Ermittlung der Bausubstanz liegen bei 200 € bis 250 € je Kubikmeter umbauten Neubau-Wohnraum, korrigiert um den individuellen Altersabschlag und besondere Ausstattungskomponenten. Baunebenkosten und Außenanlagen werden im Normalfall mit 20% des Bauwertes berücksichtigt. Sind bereits diese Komponenten mit einem weiten Ermessensspielraum versehen, so bedarf es bei der Berücksichtigung der Marktgegebenheiten einer ausgezeichneten Marktkenntnis.

Gerade hierzu verfügen wir über langjährige Erfahrung. Wir beraten Sie unter Beachtung aller Bewertungskomponenten kostenlos und unverbindlich gerne zum Wert Ihrer Immobilie.

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+ Was ist meine Eigentumswohnung wert?

Beschäftigen Sie sich mit der Frage, Ihre Eigentumswohnung zu verkaufen? Einer der wichtigsten Faktoren bei solchen Überlegungen ist der Wert Ihrer Immobilie. Nur wenn Sie den Marktwert realistisch einschätzen, haben Sie weitgehende Planungssicherheit für Ihre zukünftigen Vorhaben.

Bei der Bewertung einer Eigentumswohnung tritt der Bodenwert als gemeinschaftlicher Wert aller Eigentümer in den Hintergrund. Es dominiert die Wohnfläche, da diese zur exklusiven Nutzung zur Verfügung steht. Je nach Lage, Ausstattung, Zustand, Alter und Unterhaltungskosten der Wohnung sowie unter Berücksichtigung der Marktsituation wird zur Wertermittlung der Wohnung ein pauschaler Quadratmeterwert mit der Wohnfläche multipliziert. Diese Quadratmeterwerte differieren sehr stark und liegen für gebrauchte Objekte etwa zwischen 800 € und 2.300 €. Eine Einschätzung des tatsächlich anzusetzenden Wertes bedarf der Erfahrung und der Marktkenntnis. Wir beraten Sie unter Beachtung aller Bewertungskomponenten kostenlos und unverbindlich gerne zum Wert Ihrer Immobilie.

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